이번 사안에서 끝까지 붙잡아야 할 결론은 하나다.
: “위반건축물로 등재되어 있지 않았다”는 말은 책임 부정의 결론이 아니라, 오히려 확인과 설명이 어디까지 이루어졌는지 따져 물어야 할 출발점이다.
법은 중개사에게 상태·입지·권리관계와 거래·이용제한을 확인하고 성실·정확하게 설명하며 근거자료를 제시할 의무를 부과한다. 판례도 자료 요구, 위험 확인, 설명서 기재, 실질적 설명의무를 강조하고 있다. 결국 분쟁의 성패는 “등재 여부”보다 “설명 구조의 실질”에서 갈린다.
그래서 다음 사건에서 바로 남겨야 할 복기 포인트도 분명하다.
: 첫째, 계약 전에는 반드시 현황과 공부의 일치 여부를 별도 질문으로 서면화할 것.
: 둘째, 중개사에게 “문제없다”는 결론이 아니라 그 결론의 근거자료를 요구할 것.
: 셋째, 확인·설명서 공란과 자료부존재는 그냥 넘기지 말고 그대로 증거화할 것.
: 넷째, 상대가 “판단기관이 아니다”라고 말하면, 그 즉시 “최종 판단”이 아니라 “확인·설명 의무”를 문제 삼고 있음을 분명히 할 것.
: 다섯째, 감정적 항의보다 확인자료, 설명내용, 기재누락, 자료요구 불응 여부라는 네 축으로 정리할 것. 이 네 축이 잡히면, 회피 답변은 더 이상 방패가 아니라 취약점이 된다.
마지막으로, 이 글의 결론을 가장 짧게 적으면 이렇게 된다.
: 「공인중개사법」 제25조 제1항이 문제 삼는 것은 “미등재” 자체가 아니라, 중요한 상태와 제한사항에 대한 미확인·오설명·근거자료 미제시다.
상대가 “건축물대장상 위반건축물 표시는 없었습니다”라고 말할 때, 우리가 해야 할 답은 하나다.
: “그래서 당신은 무엇을, 어떻게, 어디까지 확인했습니까?”
관련 기록: 「사건기록 02. 매수한 부동산에 위반·불법 사항이 다수 존재한다면?」
관련 해석: 「행정행태 02. 회피는 늘 비슷한 문장으로 나온다」
관련 해석: 「법령해석 02. 쟁점은 “미등재”가 아니라 “미확인·오설명·근거자료 미제시”이다」
관련 절차: 「대응절차 02. 반박은 감정이 아니라 구조로 해야 한다」
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