이 유형에서 반복되는 변명은 대체로 다섯 갈래다.
첫째, “건축물대장상 위반건축물 표시는 없었습니다”
: 겉보기에는 사실 진술처럼 보이지만, 실제로는 확인·설명의무를 “대장 읽어주기” 수준으로 축소하는 표현이다. 「공인중개사법」 제25조 제1항은 상태·입지·권리관계와 거래·이용제한을 확인해 성실·정확하게 설명하고, 근거자료까지 제시하라고 규정한다. 즉 법이 요구하는 것은 단순 전사가 아니라 확인 후 설명이다.
둘째, “매도인이 그런 사실은 없다고 해서 그대로 설명했습니다”
: 이 문구의 문제는 책임의 원천을 중개사 자신에게서 떼어 매도인에게 넘긴다는 데 있다. 그러나 대법원은 거래결정에 중요한 사항에 대해, 중개업자가 그릇된 정보를 진실인 것처럼 전달해 계약을 체결하게 한 경우 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 못한 것으로 판단했다. 상대방 진술의 반복은 면책사유가 아니라 오히려 오설명 위험의 흔적이 될 수 있다.
셋째, “공인중개사는 위법 여부를 판단하는 기관이 아닙니다”
: 이 말은 절반만 맞다. 공인중개사가 최종적인 공법 위반 판단기관이 아닌 것은 맞지만, 그 사정이 곧바로 확인·설명의무의 축소로 이어지지는 않는다. 법은 “최종 판단”을 요구하는 것이 아니라 “확인한 뒤 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시할 것”을 요구한다. 현황상 의심 정황이 있는데도 아무 확인 없이 “판단기관이 아니다”라고만 말하는 것은 「공인중개사법」 제25조 제1항의 문언과 맞지 않는다.
넷째, “확인·설명서는 통상적인 범위에서 작성되었습니다”
: 이 문구는 형식의 완성을 실질의 충족으로 바꿔치기하는 말이다. 대법원은 관련 자료가 없었다는 사정만으로 중개사의 의무가 곧바로 면제되는 것은 아니라고 보았고, 자료 거부가 있었다면 그 사실을 설명서에 기재해야 하며, 나아가 규모·세대수·시세 등으로 가늠 가능한 위험은 별도로 설명해야 한다고 보았다. 형식적 기재만으로는 부족하다는 뜻이다.
다섯째, “매수인도 현장을 보고 계약했으니 알 수 있었던 것 아닙니까”
: 이 문구는 매수인의 주의의무를 들이대면서 중개사의 설명의무를 희석한다. 그러나 법이 중개사에게 별도의 확인·설명의무를 부과한 이상, 매수인이 현장을 한 번 보았다는 사실만으로 중개사의 역할이 사라지지는 않는다. 오히려 현장에서 보이는 증축 흔적, 부속구조물, 배수시설, 외벽 접합 흔적, 사용 형태의 불일치 같은 징후가 있었다면, 그 자체가 중개사에게 추가 설명과 자료 확인의 필요성을 높이는 사정으로 읽힐 수 있다. 이 부분은 사안별 차이는 있지만, 적어도 “현장 봤으니 끝”이라는 한 줄로 정리될 문제는 아니다.
정리하면, 이 다섯 문구의 공통점은 같다.
: 확인을 전달로 바꾸고, 설명을 면책 멘트로 바꾸는 것.
바로 여기가 공격 지점이다.
행정논평 
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