행정논평

이 유형의 사건은 대체로 이렇게 전개된다.

매수인은 중개업소를 통해 부동산을 소개받고, 중개사는 건축물대장이나 등기사항증명서 등 몇몇 공부를 보여주며 “공부상 문제는 없다”는 취지로 설명한다. 계약 이후 또는 입주 이후, 현황과 공부가 맞지 않는 정황, 무단증축 흔적, 부속시설의 위법 가능성, 사용승인과 다른 구조, 공법상 제한과 충돌할 수 있는 상태가 드러난다. 그러면 상대방은 거의 예외 없이 “건축물대장상 위반건축물 표시는 없었다”는 문장을 제일 먼저 꺼낸다.

여기서 기록해야 할 것은 “표시가 있었나 없었나” 한 줄이 아니다.

오히려 다음이 핵심이다.
– 첫째, 중개사가 실제로 제시한 자료가 무엇이었는가.
– 둘째, 현황과 공부가 맞지 않는 징후가 계약 전부터 있었는가.
– 셋째, 매수인이 별도 질문을 했는가, 했다면 어떻게 답했는가.
– 넷째, 확인·설명서에 어떤 항목이 기재되었고 어떤 항목이 비어 있었는가.

현행 확인·확인서 서식은 아예 “확인·설명 근거자료 등”과 “대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항”란을 두고 있어, 제도 자체가 단순 구두설명이 아니라 자료에 기초한 확인을 예정하고 있다.

그래서 이 단계의 기록 문장은 이렇게 잡아야 한다.
: “이 사건의 출발점은 위반건축물의 공부상 등재 유무가 아니라, 중개사가 상태와 이용제한에 관하여 무엇을 근거로 확인하고 어떻게 설명했는가에 있다”

이 한 문장이 잡히면, 이후 행정청이나 상대방의 회피 문구도 같은 틀로 분해할 수 있다.