행정논평

「공인중개사법」 제25조 제1항의 핵심은 두 단어로 압축된다.
: 성실·정확

개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령상 거래 또는 이용제한사항, 기타 대통령령 사항을 확인하고, 이를 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명해야 하며, 토지대장 등본, 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다. 법문 자체가 “등재 여부의 전달”을 넘어서 있다.

같은 법 시행령 제21조는 그 범위를 더 구체화한다.
중개대상물의 종류·소재지·면적·용도·구조·건축연도, 권리관계, 거래예정금액, 공법상의 거래규제 및 이용제한, 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태가 모두 확인·설명 대상이다. 즉, 위반건축물 문제를 공부상 표시 여부로만 가두는 해석은 시행령의 열거 구조와 맞지 않는다. 특히 “공법상의 거래규제 및 이용제한”과 “배수 등 시설물의 상태”는 위반건축물·무단시설·현황 불일치 문제를 다룰 때 매우 중요한 연결고리다.

판례 흐름도 같은 방향이다.
2023년 대법원은 다가구주택 임대차 중개에서, 등기부상 근저당권만 설명하는 것으로는 부족하고 다른 임차인의 보증금·시기·종기 등에 관한 자료를 요구·확인·설명하고 자료를 제시해야 한다고 보았다.
2025년 대법원은 한 걸음 더 나아가, 자료 제공이 거부되었더라도 규모·세대수·주변 시세 등으로 위험을 가늠할 수 있었다면 그 위험을 설명해야 한다고 판시했다. 이 판결들의 직접 사안은 위반건축물이 아니지만, 법리가 겨누는 핵심은 동일하다. 즉, 거래결정에 중요한 영향을 미치는 사항에 관해 중개사가 자료 요구와 실질적 설명을 다했는가가 판단의 중심이라는 점이다.

따라서 위반건축물·무단증축·공부와 현황의 불일치 문제에 이 법리를 적용하면, 결론은 이렇게 정리된다.
공부상 위반건축물 미등재라는 사정 자체가 중요한 참고자료인 것은 맞다. 그러나 그 사실만으로 곧바로 “설명의무 이행 완료”라고 볼 수는 없다. 현황상 의심 정황이 있었는지, 추가 자료 요구가 있었는지, 중개사가 스스로 무엇을 확인했는지, 설명서에 자료요구·자료부존재·설명 내용을 어떻게 남겼는지까지 봐야 한다. 결국 법리의 초점은 미등재 여부가 아니라 미확인·오설명·근거자료 미제시에 있다.

관련 기록: 「사건기록 02. 쟁점의 출발점은 “미등재”가 아니라 “무엇을 어떻게 확인했는가”이다」