첫 고소인 조사에서는 수사관이 사건을 정리하기 위해 여러 질문을 할 수 있다. 고소인은 질문에 즉흥적으로 답하기 보다, 사건의 핵심 구조에서 벗어나지 않도록 준비해야 한다.
예상 질문 1. “고소장에 이미 적혀 있는데, 왜 다시 설명하려고 합니까?”
이 질문이 나오면 고소인은 자료를 반복하려는 것이 아니라, 자료의 의미와 연결관계를 설명하는 것이라고 답해야 한다. 답변 예시는 다음과 같다.
: “고소장에 기본 내용은 적혀 있습니다. 다만 이 사건은 제출자료 각각의 존재보다 자료들 사이의 연결관계가 중요합니다. 녹취, 문자, 사진, 행정자료, 정보공개자료가 각각 무엇을 의미하는지, 그리고 그것이 매도인의 인식, 고지의무, 기망 여부와 어떻게 연결되는지를 설명드리기 위해 진술하려는 것입니다”
예상 질문 2. “이건 민사상 하자 문제 아닌가요?”
이 질문은 거의 반드시 대비해야 한다. 답변 예시는 다음과 같다.
: “단순히 하자가 있다는 이유만으로 형사고소를 한 것이 아닙니다. 제가 문제 삼는 것은 매도인이 거래 당시 중요한 문제를 알고 있었거나 알 수 있었음에도 이를 제대로 고지하지 않았고, 저는 정상적인 부동산이라고 믿고 계약을 체결했다는 점입니다. 따라서 이 사건은 단순한 하자보수 문제가 아니라, 계약 체결 과정에서의 고지의무 위반과 기망 여부가 핵심입니다”
예상 질문 3. “매도인이 정말 알고 있었다는 증거가 있습니까?”
이 질문에는 단정적으로 “알고 있었습니다”라고만 말하기보다, 인식 가능성을 보여주는 자료들을 연결해서 설명해야 한다. 답변 예시는 다음과 같다.
: “매도인의 인식 여부는 단일 자료 하나만으로 판단할 문제가 아니라, 여러 자료를 종합해 보아야 합니다. 통화 녹취와 문자 내용에는 매도인이 해당 시설이나 문제를 알고 있었던 것으로 볼 수 있는 설명이 있고, 현장자료와 행정자료는 그 문제가 실제로 존재했음을 보여줍니다. 또 해당 시설의 위치, 형태, 사용 방식, 거래 전부터 존재한 정황을 보면 매도인이 전혀 몰랐다고 보기 어려운 사정이 있습니다. 그래서 이 부분을 수사에서 확인해 달라는 것입니다”
예상 질문 4. “행정자료는 행정청에서 판단할 문제 아닌가요?”
이 질문에는 행정자료의 형사적 의미를 설명해야 한다. 답변 예시는 다음과 같다.
: “행정자료는 행정청의 위반 판단 자체만을 문제 삼기 위한 자료가 아닙니다. 이 자료들은 해당 부동산에 실제로 어떤 문제가 있었는지, 그 문제가 거래 당시 존재했는지, 매도인이 알고 있었거나 알 수 있었는지, 그리고 고소인에게 고지되었어야 할 중요한 사항이었는지를 판단하기 위한 자료입니다. 따라서 형사사건에서도 고의와 기망 여부를 판단하는 보조자료가 될 수 있다고 생각합니다”
예상 질문 5. “자료가 많은데, 핵심이 무엇입니까?”
이 질문에 대비해 고소인은 사건을 한 문장으로 정리할 수 있어야 한다. 답변 예시는 다음과 같다.
: “핵심은 매도인이 부동산의 석축, 우수 배수시설, 형질변경 또는 불법공작물 관련 문제를 알고 있었거나 알 수 있었음에도 이를 제대로 고지하지 않았고, 고소인은 정상적인 부동산으로 믿고 매매계약을 체결했다는 점입니다”
이 답변은 짧지만 중요하다. 첫 조사에서는 수사기관이 사건을 분류한다. 고소인이 사건의 핵심을 길게만 설명하면, 수사기관은 사건을 복잡한 민사분쟁으로 볼 수 있다. 반대로 핵심 문장이 분명하면, 수사기관은 무엇을 확인해야 하는지 알 수 있다.
예상 질문 6. “매수인이 직접 확인했어야 하는 것 아닙니까?”
부동산 거래 사건에서 자주 나올 수 있는 질문이다. 이때 고소인은 매수인의 확인의무를 부정하는 방식이 아니라, 매도인의 고지의무와 정보 비대칭을 함께 설명해야 한다. 답변 예시는 다음과 같다.
: “매수인에게도 현장을 확인할 책임이 있다는 점은 알고 있습니다. 다만 이 사건에서 문제 되는 시설이나 위법 가능성은 일반 매수인이 외관만 보고 정확히 판단하기 어려운 부분이었습니다. 반면 매도인은 해당 부동산을 보유·사용해 온 사람으로서 그 구조, 배수 방식, 인접 토지와의 관계, 과거 문제 발생 여부를 더 잘 알고 있었거나 알 수 있는 위치에 있었습니다. 그래서 매도인이 중요사항을 제대로 고지했는지가 핵심이라고 생각합니다”
예상 질문 7. “상대방은 몰랐다고 하면 어떻게 합니까?”
이 질문에는 상대방의 진술만으로 끝낼 것이 아니라, 객관자료를 통해 인식 가능성을 확인해 달라고 요청해야 한다. 답변 예시는 다음과 같다.
: “상대방이 몰랐다고 주장할 수는 있습니다. 그러나 실제로 몰랐는지는 객관자료와 현장상황, 거래 전후 설명 내용, 시설의 위치와 사용 형태, 행정자료를 종합해 판단해야 한다고 생각합니다. 저는 상대방의 진술만으로 끝낼 것이 아니라, 제출자료와 현장관계, 필요하다면 관련자 진술까지 확인해 주시기를 요청드립니다”
예상 질문 8. “그래서 처벌을 원하는 이유가 무엇입니까?”
이 질문이 나오면 감정적 분노보다 고소 취지를 차분하게 말해야 한다. 답변 예시는 다음과 같다.
: “저는 단순히 계약 후 손해를 보았다는 이유만으로 처벌을 원하는 것이 아닙니다. 매매계약에서 중요한 사항을 알고도 고지하지 않았거나 사실과 다르게 설명하여 상대방이 정상적인 부동산이라고 믿게 만들었다면, 이는 단순한 민사분쟁을 넘어 형사적으로도 검토되어야 한다고 생각합니다. 그래서 이 부분을 수사기관이 확인해 주기를 요청하는 것입니다”
관련 기록: 「사건기록 09. 형사고소 후 첫 고소인 조사, 서면의 주장을 효과적으로 말하는 방법」
관련 해석: 「행정행태 09. 첫 고소인 조사에서 강조해야 할 4대 쟁점」
관련 해석: 「법령해석 09. 고소인 진술의 의도와 목적은 ‘민사분쟁’이 아니라 ‘기망 구조’를 설명하는 데 있다」
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